Usnadněte si
podnikání a život

Víte, jak na zdanění příjmů z Airbnb?

Airbnb jako jeden z mnoho podnikatelských nápadů spočívajících ve sdílení věcí (v tomto případě bytů) se stal fenoménem, který výrazně mění podmínky na trhu. I obyčejný člověk si může během chvíle zadat vlastní inzerát a pronajímat svůj byt, klidně každý den jinému zákazníkovi. Sdílená ekonomika ale téměř všude ve světě přináší celou řadu legislativních problémů, protože legislativa na tento typ ekonomiky není připravená. Pokud pronajímáte byt skrze Airbnb, tak právě pro Vás je tento článek o zdanění příjmů z Airbnb platformy.

K tomuto druhu příjmu (AirBnB – air bed and breakfast) se v polovině října roku 2017 vyjádřilo Generální ředitelství finanční správy.

Ve své zprávě v podstatě metodicky pohlíží na tento příjem jako na příjem za ubytovací služby, nikoli jako na nájem, a to na základě zásadních rozdílů charakteru ubytování a časového úseku poskytování. Pronajímatel neposkytuje zajištění bytové potřeby nájemce, jakož i poskytovaní nezbytných služeb, dodávky vody, tepla, svoz odpadu, osvětlení, úklid společných prostor, provoz výtahu atd. Naopak nad rámec poskytuje úklid prostor užívaných nájemcem, výměnu ložního prádla, toaletních potřeb, především poskytnutí snídaně a nájemce určitě nemusí v pronajatém bytě provádět běžné opravy a drobnou údržbu.

Definici nájmu jednoznačně stanovil Soudní dvůr Evropské unie (dále jen „SDEU“) ve svých rozsudcích. Nájmem se rozumí, že pronajímatel převede na nájemce za úplatu na sjednanou dobu právo užívat nemovitost způsobem, jako kdyby byl vlastníkem, a právo vyloučit jakoukoli další osobu z výkonu takového práva (ve smyslu rozsudků ve věcech C-326/99 „Goed Wonen“, C-409/98 Mirror Group, a další). Nájem nemovitosti je rovněž obvykle spíše pasivní činností závisející na pouhém plynutí času, aniž by byla vytvářena významnější přidaná hodnota (viz bod 52 ve věci C-326/99 „Goed Wonen“ a doba nájmu není tudíž sama o sobě rozhodujícím znakem umožňujícím kvalifikovat smlouvu jako smlouvu o nájmu nemovitosti ve smyslu práva Společenství, třebaže krátká doba ubytování může být vhodným kritériem pro rozlišení mezi ubytovacími službami a nájmem bytových jednotek.

Služby spočívající v ubytování, které jsou zprostředkovány prostřednictvím internetových platforem, lze tak na základě charakteru těchto služeb v zásadě považovat za ubytovací služby a nikoliv za nájem, neboť ve většině případů naplní definice oddílu 55 klasifikace produkce CZ-CPA a současně nesplní podmínky definice nájmu dle judikatury SDEU.

Zásadní pro posouzení druhu příjmu je charakter a časový úsek poskytovaného „ubytování“, tzn., zda je toto poskytováno relativně dlouhodobě za účelem zajištění bytové potřeby nájemce (jeho domácnosti), nebo je poskytováno přechodně příp. krátkodobě, tj. za účelem rekreace, ubytování studentů, sezonních pracovníků apod. Dále je třeba hodnotit poskytování služeb ve spojení s ubytováním, když charakteristické pro nájem je, že pronajímatel zajistí po dobu nájmu pouze nezbytné služby, kterými jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Další služby jako je např. úklid prostor užívaných nájemcem, poskytování lůžkovin, výměna ložního prádla nebo toaletních potřeb institut nájmu obecně nepředpokládá a tyto jsou již nad jeho rámec. Stejně tak případné poskytování stravování (i např. jen snídaně) v souvislosti s ubytováním již znamená, že nelze „ubytování“ považovat za pouhý nájem. Na základě těchto případných „doplňkových plnění“ lze tedy rovněž usuzovat na charakter poskytovaného „ubytování“. Rozdíl mezi nájmem a ubytovací službou lze shledat rovněž v provádění běžné údržby nebo drobných oprav v užívaném prostoru. V případě nájmu se předpokládá provádění těchto činností nájemcem, kdežto v případě ubytovací služby nelze provádění těchto činností ubytovanými osobami předpokládat.

Pokud činnost subjektů poskytujících ubytování (ubytovací služby) prostřednictvím internetových platforem (např. Airbnb) naplňuje veškeré znaky podnikání podle § 420 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“), tj. samostatný výkon výdělečné činnosti na vlastní účet a odpovědnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, příjmy z této činnosti podléhají dani z příjmů fyzických osob podle § 7 zákona o daních z příjmů jako příjmy ze samostatné činnosti.

Z tohoto pochopitelně vyplývají daňové a jiné povinnosti příjemců tržeb dotýkající se hned několika daní.

___________________________________________________________________________

Daň z příjmů

U fyzických osob (dále jen FO), které vlastní příslušné živnostenské oprávnění, se jedná o příjem podle § 7 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů. Příjemce se tedy stává poplatníkem této daně, protože se tento druh příjmu považuje za výkon samostatné výdělečné činnosti se záměrem takto činit soustavně a na svůj účet za účelem dosažení zisku.

U fyzických osob (dále jen FO), které nevlastní příslušné živnostenské oprávnění, se jedná o příjem podle § 7 odst. 1 písm. d) zákona o daních z příjmů. 

Příjemce těchto příjmů může uplatnit výdaje ve skutečné výši anebo výdaje paušální:

  • Pokud vlastní živnostenské oprávnění, výdaje ve výši 60 % příjmů maximálně do částky 600 000 Kč v roce 2018 (v roce 2016 do částky 1 200 000 Kč).
  • Pokud nevlastní živnostenské oprávnění, výdaje ve výši 40 % příjmů maximálně do částky 400 000 Kč v roce 2018 (v roce 2016 do částky 800 000 Kč).
  • Pro rok 2017 platí přechodné období, kdy si podnikatelé mohou vybrat, zda si uplatní vyšší hranici výdajového paušálu z roku 2016, ale potom si nemohou uplatnit daňová zvýhodnění na děti a slevu na manželku bez vlastních příjmů.

 Fyzická osoba má z titulu svého podnikání ještě další povinnosti:

  • Registrační povinnost jako poplatníka pro daň z příjmu FO a to do 15 dnů ode dne, kdy započal provozovat samostatnou činnost nebo ode dne, kdy za ni přijal úhradu, a to u svého místně příslušného správce daně (dle trvalého bydliště, nikoli tam, kde se nachází nemovitost).
  • Povinnost vést účetnictví, případně daňovou evidenci, v případě použití paušálu záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s výkonem ekonomické činnosti.
  • Povinnost podat daňové přiznání po skončení zdaňovacího období. Povinnost se vztahuje na každého, jehož roční příjmy, které jsou předmětem daně z příjmů fyzických osob, přesáhly 15 000 Kč, pokud se nejedná o příjmy od daně osvobozené nebo o příjmy, z nichž je daň vybírána srážkou podle zvláštní sazby daně.
  • Daňové přiznání je povinen podat i ten, jehož roční příjmy, které jsou předmětem daně z příjmů fyzických osob, nepřesáhly 15 000 Kč, ale vykazuje daňovou ztrátu. Daňové přiznání není povinen podat poplatník, který má příjem ze závislé činnosti pouze od jednoho, anebo postupně od více plátců, podepsal u všech těchto plátců prohlášení k dani podle a nemá jiné zdanitelné příjmy podle §§ 7–10 zákona o daních z příjmů vyšší než 6 000 Kč.
  • Příjmy z podnikání podle § 7 podléhají i sociálnímu a zdravotními pojištění, tj. příjemce je povinen tyto příjmy zahrnout i do výpočtu odvodů na zdravotním pojištěním a sociálním zabezpečení. Na toto řada poplatníků zapomíná.
  • Kromě daní by neměli lidé nabízející ubytování přes Airbnb zapomínat i na poplatky městu. Třeba v Praze je třeba odvádět patnáctikorunový rekreační poplatek za každý strávený den a k tomu šest korun za každou využitou postel. V některých jiných městech jsou to třeba zase lázeňské poplatky.

Právnická osoba má z titulu svého podnikání ještě další povinnosti:

  • Daň z příjmů právnických osob se vztahuje na příjmy z veškeré činnosti a z nakládání s veškerým majetkem.
  • Příjmy se zahrnou v přiznání k dani z příjmu právnických osob a při respektování věcné a časové souvislosti budou zdaněny příslušnou sazbou daně (pro rok 2017 je to 19 %).

Daň z přidané hodnoty

  • Rovněž zákon o dani z přidané hodnoty na tyto služby pohlíží jako na služby ubytovací a nikoli na nájem nemovité věci, z čeho vyplývá rozdílný daňový režim, a to i pro osoby, které využívají ubytování prostřednictvím internetových služeb.
  • Ekonomickou činností se zabývají jak samotní pronajímatelé (i když nevlastní živnostenské oprávnění), neboť soustavně využívají svůj nehmotný majetek za účelem získání příjmů, tak i zprostředkovatelé (například AirBnB), a proto jsou osobami povinnými k dani.
  • Pokud je poskytovatel bydlení (někdy nazýván též hostitel) již plátcem DPH, zahrnuje ubytovací služby mezi svá zdanitelná plnění.
  • Pokud poskytovatel ubytování ještě plátcem DPH není, platí pro něj všechna pravidla pro limit i datum jeho registrace běžně jakou ostatních osob povinných k dani, stejně jako platí možnost pro registraci dobrovolnou.
  • Místem plnění ubytovacích služeb je běžně místo, kde se nemovitost nachází.
  • Pokud se ovšem jedná o elektronicky poskytovanou službu osobou neusazenou v tuzemsku osobám povinným k dani, je místem plnění sídlo příjemce služby, případně místo provozovny. Myslí se tím zprostředkování pronájmu společností ze zahraničí pro ubytovatele v České republice.
  • Další variantou může být poskytnutí služby pro ubytovaného. Je tedy důležité zjistit, pro koho se služba poskytuje.

Elektronická evidence tržeb

Vzhledem k tomu, že poskytování ubytovacích služeb prostřednictvím internetového zprostředkování je považováno za ekonomickou činnost, vztahuje se na ni i zákon č. 112/2016 Sb. o evidenci tržeb.

Podmínkou je, že poskytovatelé těchto ubytovacích tržeb přijímají úhradu v hotovosti, platební kartou, šekem nebo směnkou.

 

V případě dotazů nás neváhejte kontaktovat.

S přáním pěkného dne,

TrimmTax

 

18.11.2017

Přečteno: 957x